Sewa rumah bukan cuma urusan kesepakatan lisan dan pembayaran uang sewa. Hubungan hukum antara pemilik dan penyewa, telah diatur secara jelas dalam Kitab Undang-Undang Hukum (KUH) Perdata.
Perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 hingga Pasal 1600. Dalam Pasal 1548 disebutkan bahwa sewa menyewa merupakan perjanjian di mana pemilik memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada penyewa dalam waktu tertentu dengan imbalan harga sewa.
Ketentuan ini menjadi dasar hukum yang mengatur hubungan hak dan kewajiban antara pemilik dan penyewa selama masa sewa berlangsung.
Sejalan dengan itu, artikel publikasi Kejaksaan Agung RI, menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa, baik dibuat secara tertulis maupun lisan, tetap mengikat secara hukum. Namun, perjanjian tertulis sangat dianjurkan karena mampu memberikan kejelasan dan perlindungan hukum yang lebih kuat, terutama dalam mengatur perawatan rumah, larangan melakukan perubahan bangunan, serta penentuan tanggung jawab apabila terjadi kerusakan selama masa sewa.
Berdasarkan KUH Perdata yang telah diatur, berikut beberapa kewajiban dan peraturan yang mengatur terkait sewa menyewa.
Kewajiban Sewa Menyewa
Kewajiban Pemilik dalam Menyewakan Rumah
KUH Perdata Pasal 1550 menjelaskan tentang pemilik rumah atau pihak yang menyewakan, memiliki kewajiban utama untuk menyerahkan rumah kepada penyewa. Tak hanya itu, pemeliharaan rumah juga perlu diperhatikan agar dapat digunakan sesuai peruntukannya, serta menjamin penyewa dapat menikmati rumah tersebut dengan tenteram selama masa sewa berlangsung.
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Pasal 1551 dan 1552, menyatakan bahwa pemilik wajib menyerahkan rumah dalam keadaan terpelihara dan menanggung segala cacat atau kerusakan yang menghalangi pemanfaatan rumah, meskipun cacat tersebut tidak diketahui sebelumnya. Apabila kerusakan itu menimbulkan kerugian bagi penyewa, pemilik berkewajiban memberikan ganti rugi.
Kewajiban Penyewa Rumah
KUH Perdata Pasal 1559, mengatur bahwa penyewa wajib menggunakan rumah sesuai perjanjian dan tidak boleh mengalihkan sewa kepada pihak lain tanpa izin pemilik. Jika melanggar, pembatalan sewa hingga tuntutan ganti rugi bisa dilakukan oleh pemilik. Namun, jika rumah ditempati sendiri oleh penyewa, ia dapat menyewakan sebagian rumah kepada orang lain selama hal tersebut tidak dilarang dalam perjanjian sewa.
Kewajiban lain juga diatur dalam Pasal 1560. Penyewa memiliki dua kewajiban utama, yaitu menggunakan rumah sewaan dengan baik dan membayar uang sewa tepat waktu, sesuai perjanjian.
Siapa Bertanggung Jawab Jika Terjadi Kerusakan Rumah Kontrakan?
Kerusakan yang Menjadi Tanggung Jawab Penyewa
Berdasarkan KUH Perdata Pasal 1564, penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa. Hal ini bisa dikecualikan jika dapat membuktikan bahwa kerusakan tersebut terjadi di luar kesalahannya.
Contoh kerusakan yang menjadi tanggung jawab penyewa antara lain kaca jendela pecah karena kelalaian, keran air patah akibat penggunaan berlebihan, lantai retak karena penggunaan alat berat yang tidak semestinya atau bahkan kerusakan instalasi listrik akibat modifikasi tanpa izin pemilik.
Kerusakan yang Menjadi Tanggung Jawab Pemilik Rumah
Berdasarkan KUH Perdata Pasal 1551, pemilik rumah wajib memperbaiki kerusakan yang menghambat penggunaan rumah dan bukan disebabkan oleh kesalahan penyewa. Kerusakan ini umumnya berkaitan dengan kondisi bangunan yang sudah tua atau cacat konstruksi sejak awal.
Regulasi Lain yang Mengatur
Ketika renovasi rumah kontrakan bersifat mendesak dan tidak dapat ditunda, Pasal 1555 KUH Perdata menyatakan bahwa penyewa wajib menerima perbaikan tersebut. Namun, apabila perbaikan berlangsung lebih dari 40 hari, maka penyewa berhak mendapatkan pengurangan harga sewa. Bahkan, jika rumah menjadi tidak layak huni, penyewa berhak mengakhiri perjanjian sewa.
Ketentuan lain juga mengatur terkait pembatalan perjanjian dan pengembalian uang sewa. Hal ini diatur dalam Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994. Regulasi ini menyatakan bahwa pembatalan sewa dapat dilakukan apabila salah satu pihak tidak memenuhi hak dan kewajibannya. Dalam kondisi penyewa dirugikan akibat pelanggaran dari pihak pemilik, maka pemilik rumah wajib mengembalikan uang sewa yang telah dibayarkan.
(zlf/zlf)
