Dalam setiap transaksi jual beli tanah, aspek legalitas menjadi hal yang tidak bisa ditawar. Kesalahan administratif sekecil apapun dapat berujung pada sengketa hukum yang panjang dan merugikan. Salah satu dokumen krusial yang sering diabaikan masyarakat adalah Akta Jual Beli (AJB).

Masih banyak orang yang mengira AJB sama dengan sertifikat tanah. Padahal, keduanya memiliki fungsi dan peran yang sangat berbeda dalam sistem hukum pertanahan Indonesia. Tanpa AJB, transaksi jual beli tanah tidak memiliki kekuatan hukum dan berpotensi dianggap batal secara hukum. Dilansir dari situs AESIA Kemenkeu, berikut ini penjelasannya.

Apa Itu AJB dan Mengapa Sangat Penting?

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah telah terjadinya peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. AJB menandai bahwa transaksi jual beli tanah dilakukan secara legal dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Dalam konteks hukum pertanahan, jual beli tanah termasuk perbuatan hukum pemindahan hak. Proses ini wajib mengikuti Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 37, yang menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat berwenang, yakni PPAT.

Dengan kata lain, tanpa AJB, proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) tidak dapat dilakukan, meskipun pembayaran telah lunas.

Fungsi AJB dalam Transaksi Tanah

AJB memiliki kekuatan pembuktian tertinggi dalam sistem hukum pertanahan karena berfungsi sebagai bukti transaksi sekaligus pemberi kepastian hukum bagi para pihak. Selain itu terdapat juga fungsi lainnya, sebagai berikut.

1. Bukti Sah Transaksi Jual Beli

AJB menjadi bukti otentik bahwa telah terjadi kesepakatan jual beli tanah antara penjual dan pembeli. Dokumen ini memuat identitas para pihak, objek tanah, nilai transaksi, serta kesepakatan peralihan hak. Berbeda dengan kwitansi, AJB menjamin transparansi dan kekuatan hukum transaksi.

2. Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

AJB merupakan dokumen utama yang digunakan untuk mengurus perubahan nama pemilik sertifikat tanah di BPN. Tanpa AJB, sertifikat tidak dapat dialihkan atas nama pembeli, sehingga kepemilikan tanah tidak tercatat secara resmi.

3. Perlindungan dan Kepastian Hukum

AJB memberikan perlindungan hukum bagi pembeli apabila di kemudian hari muncul sengketa atau klaim dari pihak ketiga. Karena dibuat oleh PPAT dan diakui negara, AJB memiliki kekuatan pembuktian yang kuat di pengadilan.

4. Alat Transparansi Pajak

Dalam proses pembuatan AJB, penjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Data transaksi yang tercantum dalam AJB menjadi dasar perhitungan pajak, sehingga mencegah manipulasi nilai jual tanah.

Biaya dan Proses Pembuatan AJB Tanah

Biaya pembuatan AJB diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Jabatan PPAT. Besaran biaya ditentukan berdasarkan nilai transaksi tanah.

• Nilai jual tanah kurang dari atau sama dengan Rp 500 juta, biaya pembuatan AJB sebesar 1%
• Nilai jual tanah lebih dari Rp 500 juta, biaya pembuatan AJB 0,75%
• Nilai jual tanah Rp 1 hingga Rp 2,5 miliar, biaya pembuatan AJB 0,5%
• Nilai jual tanah Rp 2,5 miliar ke atas, biaya pembuatan AJB 0,25%

Dokumen yang Harus Disiapkan

Dari Penjual:

• Fotokopi e-KTP dan KK
• Sertifikat tanah asli
• Bukti PBB 5 tahun terakhir
• Surat pernyataan tanah tidak dijadikan jaminan

Dari Pembeli:

• Fotokopi e-KTP dan KK
• Fotokopi NPWP

Tahapan Pembuatan AJB

Sebelum proses pembuatan AJB dilakukan, seluruh dokumen pendukung perlu dipersiapkan terlebih dahulu. Setelah itu, tahapan yang harus dilalui adalah sebagai berikut:

1. Mendatangi kantor PPAT terdekat dengan membawa seluruh berkas yang telah dilengkapi.
2. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat tanah serta bukti pembayaran PBB untuk memastikan transaksi berlangsung secara sah dan aman.
3. PPAT melakukan pemeriksaan teknis dan yuridis guna memastikan tanah yang diperjualbelikan tidak sedang dijadikan jaminan serta tidak berada dalam status sengketa.
4. PPAT kembali memverifikasi bukti pembayaran PBB untuk memastikan tidak terdapat tunggakan pajak atas tanah yang akan dialihkan.
5. Selanjutnya, PPAT melakukan validasi surat persetujuan dari pemilik guna memastikan tidak ada keterlibatan atau klaim dari pihak ketiga.
6. Setelah seluruh proses pemeriksaan dinyatakan lengkap dan sesuai ketentuan, PPAT menyusun AJB berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
7. AJB yang telah ditandatangani secara sah disimpan oleh PPAT sebagai arsip resmi, sementara salinan lainnya diberikan kepada penjual dan pembeli sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah.

AJB bukan sekadar dokumen administratif, melainkan fondasi utama legalitas transaksi tanah. Tanpa AJB, jual beli tanah dianggap ilegal dan berisiko tinggi menimbulkan sengketa hukum. Oleh karena itu, memastikan AJB dibuat secara sah oleh PPAT dan didaftarkan ke BPN menjadi langkah wajib untuk melindungi hak dan kepastian hukum bagi pembeli maupun penjual.