Masih banyak masyarakat yang merasa aman setelah memegang Akta Jual Beli (AJB) tanah. Padahal, dalam urusan pertanahan, AJB belum menjadi bukti kepemilikan yang paling kuat.

Kesalahpahaman ini kerap terjadi karena sebagian orang menganggap akta tanah dan sertifikat tanah memiliki fungsi yang sama. Padahal, kedua dokumen tersebut berbeda dari sisi penerbit, fungsi, hingga kekuatan hukumnya.

Jika proses jual beli berhenti pada AJB tanpa dilanjutkan dengan balik nama sertifikat, status kepemilikan tanah belum sepenuhnya tercatat secara resmi oleh negara.

Mengacu pada informasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut perbedaan antara akta tanah dan sertifikat tanah yang perlu diketahui masyarakat.

Perbedaan Akta Tanah dan Sertifikat Tanah

1. Penerbit Dokumen

Akta tanah, seperti Akta Jual Beli (AJB), diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen ini dibuat sebagai bukti bahwa telah terjadi transaksi atau peralihan hak atas tanah.

Sementara itu, sertifikat tanah diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Kantor Pertanahan setempat setelah seluruh proses administrasi dan verifikasi selesai dilakukan.

Dengan kata lain, kepemilikan tanah baru tercatat dan diakui negara setelah diterbitkannya sertifikat oleh BPN.

2. Fungsi Utama

AJB berfungsi sebagai bukti bahwa transaksi jual beli tanah telah dilakukan secara sah antara penjual dan pembeli.

Namun, sertifikat tanah memiliki fungsi yang lebih kuat, yakni sebagai bukti kepemilikan resmi atas suatu bidang tanah. Nama yang tercantum dalam sertifikat itulah yang diakui sebagai pemilik sah.

3. Kekuatan Hukum

Dari sisi kekuatan hukum, sertifikat tanah memiliki posisi yang lebih tinggi dibandingkan AJB.

AJB memang termasuk akta otentik yang dibuat oleh pejabat berwenang. Namun, dokumen tersebut hanya menjadi dasar untuk mengajukan proses balik nama atau perubahan data kepemilikan ke BPN.

Artinya, AJB tidak otomatis menjadikan seseorang sebagai pemilik sah tanah sebelum proses pendaftaran dan penerbitan sertifikat selesai dilakukan.

4. Waktu Penerbitan

AJB diterbitkan dan ditandatangani saat transaksi jual beli berlangsung di hadapan PPAT.

Sedangkan sertifikat baru diterbitkan setelah BPN melakukan pemeriksaan, verifikasi, dan pencatatan data fisik maupun data yuridis tanah.

Karena itu, apabila proses administrasi berhenti pada AJB, status hukum kepemilikan tanah masih belum tuntas.

Risiko Hanya Memegang AJB

Memiliki AJB tanpa mengurus sertifikat dapat menimbulkan berbagai risiko di kemudian hari. Mulai dari potensi sengketa kepemilikan, tumpang tindih hak atas tanah, kesulitan menjual kembali tanah, hingga tidak bisa menjadikan tanah sebagai agunan ke bank.

Oleh sebab itu, masyarakat yang telah melakukan transaksi jual beli tanah disarankan segera mengurus proses balik nama sertifikat agar kepemilikannya memiliki kepastian hukum.

Hubungan AJB dan Sertifikat dalam Jual Beli Tanah

Dalam transaksi jual beli tanah, AJB dan sertifikat digunakan secara berurutan.

Pertama, sertifikat tanah asli diserahkan kepada PPAT sebagai syarat proses transaksi. Selanjutnya, PPAT membuat dan mengesahkan AJB yang ditandatangani oleh penjual dan pembeli sebagai bukti sah terjadinya jual beli.

Setelah itu, AJB bersama sertifikat asli diajukan ke BPN untuk proses administrasi. BPN kemudian melakukan balik nama dan menerbitkan sertifikat baru atas nama pemilik yang sah.

Karena itu, AJB sebaiknya tidak dianggap sebagai akhir proses jual beli tanah. Setelah penandatanganan AJB, pemilik baru perlu memastikan proses balik nama sertifikat benar-benar selesai agar hak atas tanah memiliki kepastian hukum dan terhindar dari potensi sengketa di masa mendatang.